相続登記はいつまで？義務化・期限・過料・正当な理由をわかりやすく解説

2024年4月から、相続登記（そうぞくとうき）が義務化されました。

 「相続登記って何？」「いつまでにしなきゃいけないの？」と、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、相続登記の義務化の内容や期限、過料（罰則）との関係、そして「正当な理由」が認められる場合などを、できるだけわかりやすく解説します。

これから相続の手続きを考えている方、まだ名義変更をしていない不動産がある方は、ぜひ参考にしてください。

１．相続登記の義務化とは？2024年4月からスタート

2024年4月から、不動産の相続登記が義務化されました。

相続登記とは、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。

これまで義務ではなかった相続登記が、なぜ今「3年以内に必ず行わなければならない」と定められたのか――

ここでは、まず相続登記の基本的な仕組みと、義務化に至った背景を解説します。

１−１　 相続登記とは

相続登記とは、不動産の名義を変える手続きです。

人が亡くなると、その人が所有していた土地や建物などの不動産の名義を、家族などが引き継ぐことになります。これを「相続」といいますが、その際に不動産の名義を新しい持ち主（相続人）に変更する手続きを「相続登記」といいます。

たとえば、お父さんが亡くなられて、その不動産をお母さんが相続した場合、「この不動産はお母さんの名義になりました」と、法務局で登記する手続きです。

不動産を相続したあと、登記をせずに放置してしまうと、「本当の持ち主がわからない不動産」になってしまうこともあり、その後の利用につき支障をきたす場合もあります。ですので、不動産を相続したときには、早めに登記をしておくことが大切です。

１−２　2024年4月から義務化された理由とは？

これまで、不動産の相続が発生しても、「いつまでに相続登記を完了しなければならない」と法律で決まりはありませんでした。そのため、手続きをしないまま何十年も経ってしまっている不動産が多くあります。

たとえば、

・おじいさんの名義のまま、誰も登記していない

・相続人がたくさんいて話し合いが進まない

このような不動産が、日本中で増えてしまいました。

このままだと、次のようなトラブルが起きてしまうことがあります。

・誰の不動産かわからなくなり、使えなくなる

・家を建てたり、売ったりできない

・その不動産を担保にお金を借りることができない

・ゴミを不法に捨てられるなど、管理が難しくなる

このように、相続登記をしないまま放置すると、不動産が有効に活用できなくなってしまいます。

そこで、2024年4月からは「3年以内に相続登記をしなければならない」という新しいルール（＝義務化）が始まりました。土地を守るための大切な決まりです。

２．　「３年以内に登記」ってどういう意味？起算点を解説

相続登記のルールでは、「人が亡くなってから3年以内に登記をしなければならない」

と決められています。

でも、ここで気をつけたいのが「3年のスタートがいつからか？」ということです。

これを起算点（きさんてん）といいます。

この起算点は、亡くなった日から３年以内との認識が一般的ですが、法律では細かく決められてます。

ケース別 起算点の考え方

この起算点は、「①「自分が相続人になった（＝相続がはじまった）」と知った日
と、 ②「その不動産が自分のものになった」と知った日
の両方のことを言います。

つまり、３年のカウントが始まるのは、「亡くなった日」ではなく、 その不動産が自分のものになるとわかった日です。

ーー たとえばこんな場合

ケース１：標準的なケース

お父さんが令和７年４月１日に亡くなりました。
お母さんと娘さんの３人で話し合いをして、 令和７年５月１日に「自宅の土地と建物はお母さんがもらう」と決めました。

このとき、3年のカウントは、令和7年5月1日からスタートします。 だから、お母さんは令和10年5月1日までに相続登記をすませる必要があります。

ケース２：遺言書があるケース

遺言書があって、その内容で土地や家をもらうことになった人は、「遺言者が亡くなったことを知って、しかも自分がその土地や家をもらうことを知った日」から3年のあいだに、相続登記をする必要があります。

ケース３：義務化施行前に亡くなっているケース

令和6年4月1日より前に家族が亡くなって、まだ土地や家の名義を変えていない場合はどうなるでしょうか？

このときは、法律が始まる日（令和6年4月1日）から3年のあいだに、 相続登記をしなければなりません。つまり、令和9年3月31日までに手続きをすれば大丈夫です。

ケース４：思いがけず相続を知ったケース

たとえば、あまり会っていなかった人が令和3年5月1日に亡くなって、 令和7年1月10日に「その人が亡くなり自分がその人の相続人となったこと、土地や家をもらうことになったこと」を知ったとします。

この場合は、令和10年1月10日までに、 相続登記の手続きをしなければなりません。

まとめ

このように、3年のスタートの日（起算点）は、法律で詳しく定められています。

通常は「亡くなった日から3年以内」に手続きすれば問題ありません。

令和6年4月1日より前に亡くなっていた場合は、令和9年3月31日までに行えば大丈夫です。

今はまだ時間に余裕がありますが、令和9年が近づくにつれて、起算点をより正確に把握しなければならないケースもでてくるでしょう。

詳しくはお気軽にご相談ください。

３．間に合わなかったらどうなる？過料の金額と実際の運用

それでは、起算点から3年以内に相続登記を行わなかった場合や期限に間に合わなかった場合はどうなるのでしょうか？ここでは、義務化に違反した場合の過料（かりょう）や、実際の運用について解説します。

３−１　間に合わなかったらどうなる？

もし、3年以内に相続登記をしなかった場合、「義務化のルールを守らなかった」ということで、過料（かりょう）というお金を支払うことになります。

これは「罰金」と少し似ていますが、犯罪ではありません。

法律で定められた義務を怠った場合に、国から「きちんと登記をしてくださいね」と注意されるような行政上のペナルティです。

また、遺言書によって土地や家を取得した場合も同様に、相続登記を怠ると過料の対象となります。

３−２　いきなり罰を受けるわけではありません

3年を過ぎたからといって、すぐに「罰を受ける」というわけではありません。

まずは、法務局から「そろそろ登記の手続きをしてください」という内容の催告書（さいこくしょ）が送られてきます。

催告書に記載された期限のあいだに登記を済ませれば、過料の対象にはなりません。

ただし、その期限を過ぎても何の対応もしなかった場合にのみ、過料（かりょう）が科される可能性があります

３−３　相続登記忘れを法務局が見つける方法

法務局が「相続登記をしていないケース」を把握するのは、次のような場合です。

1．遺言書を提出して、その内容どおりに一部の土地や家を登記した際に、その遺言書の中に「ほかの土地や家もこの人にあげる」と書かれていた場合。

2．家族で話し合って作成した遺産分割協議書（誰がどの財産をもらうかを決めた書類）を提出して登記をした際に、その協議書の中に「ほかの土地や家もこの人がもらう」と記載されていた場合。

まとめると、相続登記の手続きで法務局に提出した書類の中に、まだ登記が済んでいない不動産が見つかった場合のみが対象になります。

現在のところ、法務局が自ら全国の未登記の不動産を積極的に調査する、という運用は行われていないようです。

相続登記の期限である3年を過ぎても、すぐに過料が科されるわけではありません。

まずは法務局から催告書が送られ、それでも手続きを行わなかった場合にのみ、過料の対象となります。

焦らずに、早めに専門家へ相談しながら準備を進めることが大切です。

４．「正当な理由」があれば延長できる？認められる例は？

相続登記の義務化では、原則として「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内」に登記を行う必要があります。

ただし、すべての人に一律で過料が科されるわけではありません。
病気や相続人同士の争いなど、やむを得ない事情がある場合には「正当な理由」として認められ、期限を過ぎても過料の対象外となることがあります。

ここでは、正当な理由が認められるケースや、その具体的な例を解説します。

４−１「正当な理由」があれば延長できる？

どんな理由があっても「ぜったいに登記しろ！」と言われるわけではありません。

どうしても登記の手続きができないキチンとした理由（正当な理由）があるときは、

法務局から送られてくる「催告書（さいこくしょ）」にその理由を書いて出せば、

それが認められた場合、ルール違反のペナルティ（過料）を受けなくてもよくなります。

たとえば、

法務局から送られてくる「催告書（さいこくしょ）」にその理由を書いて出せば、

それが認められた場合、過料（かりょう）を受けなくてもよくなります。

４−２正当な理由が、認められる例は？

次のような場合は、正当な理由として認められる可能性があります。

1．相続人が多い場合

家族や親せきが多く、戸籍の収集や相続人の特定に時間がかかるとき。

2．裁判などで争いがある場合

遺言書の内容の真偽や、財産の範囲をめぐって訴訟や調停が行われているとき。

3．相続人が病気などで手続きが難しい場合

病気やけがのため、登記の手続きを進めることができないとき。

4．DVなどで避難している場合

配偶者などからの暴力により、身の安全を守るために避難しているとき。

（この場合は、命や心の安全を守ることが最優先です。）

5．登記費用の負担が難しい場合

登記の手続きに必要な費用をどうしても用意できないとき。

一方で、単に「忙しかった」「後回しにしていた」といった理由は、正当な理由にはあたりません。

４−３正当な理由があるかどうかは、人それぞれの事情でちがいます

上に挙げた例に当てはまらなくても、法務局はその人の事情を丁寧に確認したうえで、「この理由なら登記ができなかったのもやむを得ない」と判断することがあります。

手続きが難しくてお困りの方は、早めに法務局や司法書士へ相談してみてください。

５．義務化前に相続していた場合はどうなる？を深堀り

相続登記の義務化（ぎむか）は、令和6年4月1日から施行されました。

では、それ以前にご家族が亡くなっていて、まだ相続登記をしていない場合はどうなるのでしょうか？

🟩 答え

令和6年4月1日の時点で登記が終わっていない不動産については、その日から3年以内、つまり令和9年3月31日までに相続登記を行えば問題ありません。

🟩 具体例

おじいちゃんが平成22年に亡くなっていて、いまだに名義変更されていない場合でも、今から登記をすれば大丈夫です。

🟩 注意点

ただし、何十年も前の相続になると、相続人が増えていたり、すでに亡くなっている方がいたりして、手続きが複雑になっていることがあります。

その場合は、戸籍をたどって「現在の相続人」を一人ずつ確認していく必要があります。

「昔の相続だからもう関係ない」と思わずに、早めに専門家へ相談するのが安心です。

６ ．登記の期限までに、今のうちから準備しておくこと

「3年以内に登記」と聞くと、不安に感じる方もいるかもしれません。

ですが、すぐにお金を取られたり、罰を受けたりするわけではありません。

大切なのは、あわてず、着実に準備を進めることです。

少しずつ準備をして取り組めば、期限までに間に合わせることができます。

① 家族関係を確認する

まずは、「誰が相続人になるのか」を明確にしましょう。

お父さん・お母さん・きょうだい・子どもなど、どこまでが相続人かを戸籍で確認します。

② 話し合いの準備をする

家や土地をどのように分けるか、家族で話し合う予定を立てましょう。

話し合いの方向性を早めに決めておくことで、その後の手続きがスムーズになります。

③ 書類を早めに集めておく

戸籍類や印鑑証明書など、必要書類をそろえるのに時間がかかる場合があります。

期限がない書類については、あらかじめ必要書類をそろえておくと、登記の段階で慌てずに済みます。

💡司法書士への相談は早めに

「何を準備すればいいか」「どの順番で進めるか」といった具体的な流れを、司法書士が丁寧にサポートします。

早めに相談しておくことで、無理のないスケジュールで進められ、安心です。

焦らなくても大丈夫です。

今のうちから少しずつ動き出せば、きっと期限までに間に合います。