「遺言書がある場合の相続登記」完全ガイド：失敗しない手続きと必要書類

「遺言書があるから、相続登記は不要」そう思っていませんか？

実は、遺言書があっても不動産の名義変更（相続登記）は必ず必要です。

この記事では、遺言書の種類ごとの相続登記の進め方や必要書類、手続きの流れをできるだけわかりやすく解説しています。

あわせて、遺留分への配慮や専門家への依頼、費用に関する疑問についても触れています。

相続登記で失敗しないために知っておきたい情報をまとめてご紹介。

最後まで読めば、相続登記の全体像がつかめて、安心して手続きを進められるようになります。

 

 

 

遺言書がある場合の相続登記とは

遺言書がある場合の相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の不動産を、遺言書で指定された相続人または受遺者の名義に変更する手続きです。

通常、遺言書があると、相続人同士で遺産分割協議をする必要がなく、比較的スムーズに手続きを進められます。

ただし、遺言書があるからといって、不動産の名義が自動で変わるわけではありません。

法律上の所有者が変わったことを正式に示すためには、必ず「相続登記」を行う必要があります。

遺言書による相続登記の基本

相続登記とは、土地や建物などの不動産の所有者が亡くなったときに、その名義を亡くなった方から新しい所有者へ変更する手続きのことです。

この手続きを法務局に申請し、不動産登記簿に記載されることで、
新しい所有者が正式な持ち主であると第三者にも主張できるようになります。

遺言書がある場合は、誰がどの不動産を相続するのか（または遺贈されるのか）があらかじめ決められています。

そのため、通常の相続のように相続人全員で遺産分割協議を行う必要がなく、手続きの負担が軽くなるというメリットがあります。

ただし、遺言書はあくまで故人の意思表示です。

その内容を法的に実現し、外部にも示すためには、別途、法務局で相続登記の申請が必要になります。

この登記をすることで、不動産の所有権が正式に移り、新しい所有者としての権利が確立されます。

なぜ遺言書があっても相続登記が必要なのか

「遺言書があるのだから、相続登記は不要なのでは？」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、遺言書がある場合でも、不動産の名義変更（相続登記）は法律上とても重要な手続きです。

その主な理由を、このあと順番にご説明します。

必要性	具体的な理由
対抗要件の確保	相続登記を行わないと、遺言書によって不動産を取得した相続人または受遺者は、その所有権を第三者に主張することができません。 たとえば、他の相続人の債権者や、二重に売却しようとする者などに対してもです。 登記は、自分の権利を外部に示すためのとても重要な手段なのです。
不動産の処分	相続登記が終わっていないと、その不動産を売却したり、抵当権を設定して融資を受けたりすることはできません。 不動産の所有者として、売買や担保設定といった経済活動を行うには、名義が自分になっていることが前提になります。
権利関係の明確化	登記簿は、不動産の権利関係を示す公的な帳簿です。 相続登記をすることで、「今の所有者が誰なのか」がはっきりします。 その結果、将来の相続人同士のトラブルや、第三者との紛争を未然に防ぐことにもつながります。
不動産管理責任の明確化	不動産の所有者には、固定資産税の納税義務や管理責任が伴います。 登記簿上の所有者が明確になることで、これらの責任の所在もはっきりします。

このように、遺言書は相続の意思を明確にするものですが、その意思を社会的に、そして法的に有効なものとするためには、相続登記が不可欠なのです。

遺言書の種類と相続登記への影響

このように、遺言書は相続の意思を明確にするものです。

しかし、その意思を社会的にも、法的にも有効なものにするためには、相続登記が不可欠なのです。

遺言書がある場合、原則として遺産分割協議は不要です。

遺言書の内容に従って不動産を相続する人（相続人の場合）は、単独で相続登記を申請できます。

そのため、相続人全員の合意形成にかかる時間や手間を省くことができ、迅速に登記できる場合があります。

公正証書遺言の場合

公正証書遺言とは、公証役場で公証人が本人の意思にもとづいて作成する遺言書です。

法律の専門家である公証人が関与するため、形式ミスで無効になるリスクがとても低く、もっとも信頼性の高い遺言書とされています。

相続登記における最大のメリットは、家庭裁判所での「検認手続き」が不要な点です。

そのため、亡くなられたあとすぐに相続登記の手続きを始めることができます。

公正証書遺言の正本または謄本は、そのまま相続登記の添付書類として
法務局に提出できます。

必要書類は、公正証書遺言の正本または謄本が中心で、一般的な相続登記よりも準備する書類は少なめです。

また、遺産分割協議書も原則不要なため、手続きの負担が軽くなります。

自筆証書遺言の場合と検認手続き

自筆証書遺言とは、遺言者本人が全文・日付・氏名を自筆で書き、押印して作成する遺言書です。

比較的手軽に作成できる一方で、形式不備によって無効になるリスクがあります。

また、紛失や改ざんの恐れがある点も、デメリットとして挙げられます。

自筆証書遺言と検認手続きの必要性

自筆証書遺言で相続登記を行う場合、原則として家庭裁判所での「検認手続き」が必要になります。

検認とは、遺言書の存在や内容を相続人全員に知らせ、偽造や改ざんを防ぐために、家庭裁判所で遺言書を開封し、その時点での状態を確認・記録する手続きです。

検認を受けていない遺言書は、開封したり、相続登記に使ったりすることはできません。

検認が終わると、遺言書に「検認済証明書」が付けられ、この証明書付きの自筆証書遺言を相続登記の添付書類として使えるようになります。

なお、検認には一定の期間がかかるため、相続登記が完了するまで時間を要する場合があります。

法務局保管制度を利用した場合の特例

2020年7月10日から始まった「自筆証書遺言書保管制度」を利用して法務局に保管された自筆証書遺言は、

家庭裁判所での検認手続きが不要になります。

この制度を使えば、遺言書の紛失・隠匿・改ざんのリスクを防ぎつつ、検認なしで相続登記を進めることができます。

そのため、手続きも比較的スムーズです。

法務局に保管された自筆証書遺言を相続登記に使う場合は、法務局が発行する「遺言書情報証明書」が必要になります。

この証明書が検認済証明書の代わりとなり、相続登記の添付書類として提出します。

秘密証書遺言の場合

秘密証書遺言とは、遺言書の内容を秘密にしたまま、その存在だけを公証人に証明してもらう遺言書です。

遺言者本人が作成して封印した遺言書を公証役場に提出し、公証人と証人2名が存在を証明します。

内容を秘密にできる点が特徴ですが、遺言書の中身の有効性までは公証人は関与しません。

秘密証書遺言も、自筆証書遺言と同じく、家庭裁判所での「検認手続き」が必要です。

検認を経なければ、相続登記を含む遺言の執行はできません。

検認手続き後、「検認済証明書」が付された秘密証書遺言を、相続登記の添付書類として使用します。

遺言書の種類	検認の要否	相続登記への影響	主な添付書類（遺言書関連）
公正証書遺言	不要	最も迅速に手続き可能。遺産分割協議書不要。	公正証書遺言の正本または謄本
自筆証書遺言（法務局保管なし）	必要	検認手続きに時間を要する。検認済証明書が必要。	検認済みの自筆証書遺言
自筆証書遺言（法務局保管あり）	不要	検認不要で迅速に手続き可能。	遺言書情報証明書
秘密証書遺言	必要	検認手続きに時間を要する。検認済証明書が必要。	検認済みの秘密証書遺言

遺言書がある場合の相続登記手続きの流れ

遺言書がある場合の相続登記は、故人の意思を尊重し、不動産の所有権を次の世代へ正確に引き継ぐための大切な手続きです。

ここでは、遺言書にもとづく相続登記の流れを、順を追って詳しく解説します。

遺言書の確認と有効性の判断

相続登記の最初のステップは、遺言書があるかどうかを確認し、その内容が法的に有効かを判断することです。

遺言書には、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の3種類があります。

とくに自筆証書遺言の場合は、

・全文が自筆か
・日付の記載があるか
・氏名が書かれているか
・押印されているか

といった民法上の要件をすべて満たしているかを確認する必要があります。

一つでも欠けていると、遺言書が無効と判断され、遺産分割協議が必要になる可能性があります。

複数の遺言書が見つかった場合は、原則として日付がいちばん新しいものが優先されます。

ただし、それぞれの遺言書について有効かどうかの確認も重要です。

また、自筆証書遺言や秘密証書遺言では、家庭裁判所での「検認」手続きが必要になります。

検認は、遺言書の偽造や改ざんを防ぎ、その存在と内容を相続人全員に知らせるための手続きです。

遺言書を保管していた人や発見した人が、家庭裁判所に申し立てを行います。

なお、公正証書遺言は公証役場で作成されているため、検認は不要です。

必要書類の収集

遺言書がある場合の相続登記（※新しい所有者が法定相続人の場合）には、さまざまな書類が必要になります。

これらの書類は、遺言書の内容を証明し、相続関係を明らかにするために欠かせません。

大きく分けると、

・登記申請に必要な基本書類
・遺言書の種類に応じた追加書類

の2つがあります。

登記申請に必要な基本書類

遺言書の種類にかかわらず、相続登記（※新しい所有者が法定相続人の場合）では、共通して必要となる書類があります。

主な書類は、次のとおりです。

書類名	内容・目的
被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍等	被相続人の死亡の事実の記載がある戸籍・除籍謄本が必要です。
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票	被相続人の登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの
新しく所有者になる方の戸籍謄本(抄本)	亡くなられた方の死亡日以降に発行されたもの ※配偶者又は子以外の者（兄弟姉妹、孫など）が新しく所有者になる場合は、法定相続人であることを確認できる戸除籍謄本等も必要となります。
新しく所有者になる方の住民票	新しい登記名義人となる相続人の現在の住所を証明します。
不動産の固定資産評価証明書	登記申請をする日の属する年度のものが必要です。

遺言書の種類に応じた追加書類

遺言書の種類によって、基本書類に加えて、追加で必要となる書類があります。

遺言書の種類	追加で必要な書類	備考
公正証書遺言	遺言書正本または謄本	公証役場で作成された遺言書の原本または写しです。検認手続きは不要です。
自筆証書遺言	遺言書原本 検認調書または検認済証明書 ※法務局保管ありの場合は、 　遺言書情報証明書	家庭裁判所による検認手続きを経た遺言書原本と、検認手続きが完了したことを証明する書類が必要です。 ※法務局保管ありの場合は、 　検認手続きは不要
秘密証書遺言	遺言書原本 検認調書または検認済証明書	自筆証書遺言と同様に、家庭裁判所による検認手続きが必要です。

登記申請書の作成

必要書類がそろったら、法務局へ提出する登記申請書を作成します。

登記申請書には、

・登記の目的
・原因
・申請人
・被相続人
・不動産の表示
・添付書類

などを記載します。

相続登記においてとても重要な書類です。

登記申請書のひな形は、法務局のホームページからダウンロードするか、法務局の窓口でも入手できます。

書き方については、法務局のホームページに詳しく掲載されていますので、ご自身で手続きをされる方は、そちらを参考にしてみてください。

法務局への申請

登記申請書と必要書類がそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

申請方法は、主に次の3つです。

【窓口申請】
法務局へ直接出向いて提出する方法です。近くにお住まいの方におすすめです。

【郵送申請】
書類を郵送で送る方法です。遠方の方や、時間が取れない場合に便利です。

【オンライン申請（電子申請）】
インターネットで申請する方法です。事前準備は必要ですが、時間や場所を選ばずに申請できます。

一般の方には、窓口申請か郵送申請がおすすめです。

登録免許税は、登記申請書に収入印紙を貼って納付します。

収入印紙は、郵便局や法務局内の売店などで購入できます。

申請前に、登録免許税の金額を正確に計算し、不足がないよう準備することが大切です。

登記完了後の確認

法務局に登記申請書を提出すると、審査を経て登記が完了します。

完了後、申請人には

・登記識別情報通知書
・登記完了証

が交付されます。

どちらも、登記が終わったことを証明する大切な書類です。

【登記識別情報通知書】
以前の「権利証」に代わるもので、不動産の所有者であることを示す重要な情報です。

再発行はできませんので、必ず厳重に保管してください。

今後の売買や担保設定など、不動産取引の際にも必要になります。

【登記完了証】
登記申請が無事に完了したことを証明する書類です。

これらを受け取ったら、念のため、登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、

・所有権移転が反映されているか
・氏名や住所に誤りがないか
・不動産の表示が正しいか

を最終確認しておきましょう。

このひと手間で、将来のトラブルを防ぐことができます。

相続登記で失敗しないための注意点

遺言書の内容と異なる相続登記の可能性

遺言書がある場合でも、相続登記が遺言書どおりにならない可能性はあります。

主なケースは、相続人全員が、遺言書とは異なる分け方に合意した場合です。

遺言は故人の意思を尊重するものですが、一定の条件を満たすときは、相続人全員の合意があれば、遺言と異なる内容で遺産分割を行うことが、実務上認められています。

ただし、遺言書と異なる内容で登記をする場合は、たとえば「遺産分割が禁止されていないか」など、法的な問題を慎重に確認する必要があります。

そのため、専門家にも相談しながら進めることが大切です。

遺留分侵害額請求への配慮

遺言書による相続は、故人の意思を尊重するものですが、すべての相続人が納得するとは限りません。

とくに、特定の人に財産が集中する内容だと、ほかの相続人の「遺留分」を侵害してしまう可能性があります。

遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に認められている、最低限保障される相続分のことです。

遺言書によって遺留分が侵害された場合、侵害された相続人は、「遺留分侵害額請求」を行うことができます。

これは金銭の支払いを求める制度で、相続登記された不動産の所有権を直接くつがえすものではありません。

ただし、不動産を取得した相続人は、遺留分侵害額に相当する金銭を支払う義務を負うことになります。

そのため、相続登記を進める際には、遺留分侵害額請求が起こる可能性も考慮しておく必要があります。

遺留分の問題はとても複雑で、専門的な判断が必要です。

少しでも不安がある場合は、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

相続登記に期限はあるのか

これまで日本では、相続登記（不動産の名義変更）について、法律上のはっきりした期限はありませんでした。

ですが、この状況は2024年4月1日から大きく変わっています。

2024年4月1日以降は、相続で不動産を取得した人は、
その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。

正当な理由なく期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

なお、義務化される前から、相続登記を放置することにはさまざまなデメリットがありました。

主なデメリットは、次のとおりです。

項目	内容
不動産の売却・担保設定が困難	名義が亡くなった方のままだと、その不動産を売却したり、金融機関から融資を受ける際の担保にすることができません。
数次相続の発生	相続登記をしないまま、さらに相続が発生すると（数次相続）、権利関係がどんどん複雑になります。 その結果、必要な書類が増え、手続きにも余計な時間と費用がかかってしまいます。
必要書類の散逸・取得困難	時間がたつほど、戸籍謄本などの必要書類が見つからなくなったり、役所の保管期間が過ぎて取得が難しくなったりするリスクがあります。
将来、子どもや家族に負担を残す	手続きされていない不動産は、次の世代に 「難しい相続案件」としてそのまま引き継がれてしまいます。
管理責任だけは相続人に来る	登記をしていなくても、空き家の倒壊や雑草の繁茂、近隣トラブルなどの管理責任は、相続人側に発生します。

こうしたデメリットに加えて、相続登記の義務化により、過料の対象となるリスクも生じました。

そのため、遺言書がある場合でも、相続が発生したら、できるだけ早く相続登記を進めることが大切です。

分からないことがあれば、早めに司法書士へ相談し、適切な対応を取りましょう。

専門家への依頼と費用

遺言書がある場合の相続登記は、一見すると「遺言書どおりに進めればいい」
と思われがちです。

ですが実際には、

・遺言書の法的な有効性の確認
・必要書類の収集
・登記申請書の作成

など、専門的な知識とまとまった時間が必要になります。

司法書士に依頼することで、こうした手続きをスムーズかつ確実に進めることができます。

司法書士に依頼するメリット

相続登記を司法書士に依頼するメリットは、たくさんあります。

主なメリットは、次のとおりです。

【専門知識にもとづく正確な手続き】

司法書士は不動産登記の専門家です。遺言書の内容を正しく解釈し、関連する法律に基づいて、適切に登記手続きを行います。

そのため、書類の不備や申請ミスによるやり直しを防ぎ、スムーズな登記完了が期待できます。

【時間と労力の節約】

相続登記では、

・戸籍謄本
・住民票
・固定資産評価証明書

など、遺言書がある場合でも内容によっては、多くの書類を集める必要がるケースもあります。

さらに、登記申請書の作成にも専門的な知識が求められます。

司法書士に依頼すれば、書類収集や申請書作成、法務局とのやり取りまで代行してもらえます。

その結果、相続人の方の時間的・精神的な負担を大きく減らすことができます。

【複雑なケースへの対応】

遺言書の内容が複雑な場合や、不動産が複数ある場合など、個人では対応が難しいケースもあります。

そのような場合でも、司法書士が適切なサポートを行います。

自筆証書遺言の検認手続きや、遺言書に記載のない事項についての遺産分割協議書の作成支援も可能です。

【登記完了までの安心感】

専門家が手続きを進めることで、登記が確実に完了するという
安心感を得ることができます。

分からない点は随時確認でき、進捗状況も把握できるため、精神的な負担も軽くなります。

相続登記にかかる費用と税金

相続登記を行う際には、主に

・登録免許税
・司法書士費用

といった費用がかかります。

登録免許税は税金、司法書士費用は専門家への報酬です。

これらの金額は、相続する不動産の評価額や、手続きの複雑さによって変わってきます。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の登記をする際に国へ納める税金です。

相続登記の場合の税率は、不動産の固定資産税評価額に対して0.4％と決められています。

計算式は、次のとおりです。

登録免許税額 = 不動産の固定資産税評価額 × 0.4%

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地と建物がある場合、

登録免許税は、

2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円となります。

この固定資産税評価額は、

・毎年届く固定資産税の納税通知書
・市町村役場で取得できる固定資産評価証明書

で確認できます。

なお、一定の条件を満たす場合には、登録免許税が非課税になる特例措置が適用されることもあります。

司法書士費用の目安

司法書士に相続登記を依頼した場合の費用は、法律で一律に決められているものではありません。

各司法書士事務所が自由に設定しているため、依頼先や案件の内容によって金額は変わります。

一般的には、次のような点が費用額に影響します。

・不動産の数や評価額
・相続人の人数
・遺言書の種類
（公正証書遺言か自筆証書遺言か など）

・遺言書の内容の複雑さや
　解釈の難易度

・戸籍謄本などの収集代行の有無

・遺産分割協議書を作成するかどうか

まとめ

遺言書がある場合でも、不動産の名義変更である相続登記は法律上、必ず必要です。

遺言書の種類によって手続きや必要書類が異なるため、内容を正しく理解し、
適切な手順で進めることが大切になります。

とくに自筆証書遺言では、検認手続きが必要になるなど、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

登記申請書の作成や必要書類の収集など、多くの作業を正確に進めることで、円滑な相続につながります。

手続きが不安な場合は、司法書士などの専門家に依頼することで、安心して確実に登記を完了させることができるでしょう。